马双：乐伽公寓事件法律分析
发布日期:2019-08-19 16:42:39
乐伽公寓事件法律分析
近期乐伽公寓跑路事件成为法律和房产两大行业的热点新闻，虽经政府、协会介入，仍无法解决房东和租客之间的核心问题。很多当事人向笔者咨询法律意见，其中包括房东、租客和中介经纪人。为避免重复解答，我认为有必要就相关的法律问题提出点个人看法，供有关各方参考。
首先，我们应了解一下乐伽公寓的商业模式。
根据部分房东、租客和经纪人提供的信息显示，乐伽公司通过高价租赁房屋，换取房东优越的交租条件（缓交数月、季度给付）和转租授权。然后，乐伽公司通过若干中介公司低价将房屋出租给客户，换取客户优越的承租条件（一年至三年一次性支付房租）。通过收取租客和给付房东租金之间的时间差和金额差，短时间积累数额巨大的资金池，再将资金用于其他所谓的投资产业。
那么问题来了，乐伽公司如何获益？
1、乐伽公司高收低租的模式注定其无法通过转租公寓获得利润；
2、乐伽公司利用积累的资金池投资其它产业有可能产生收益，但收益必须要覆盖房东和租客的租金差额，以及公司的运营费用，否则不可能产生收益；
3、如果乐伽公司投资失败或周期长，那么必然使得其要通过高收低租的模式继续吸纳资金来兑付前期承租的房东租金；
4、乐伽公司无法兑付房东前期租金，就发生了目前发生的暴雷事件。
如此梳理下来，大家是否感觉这种模式似曾相识？
第二个问题，也是很多房东都关心的问题，乐伽公司跑路后，房东和租客怎么办？
乐伽公司跑路之后，房东和租客都是受害者，但最大的受害者无疑是房东，很多房东在没有收到一分钱租金的情况下，房屋就被签了几年租约。很多房东咨询笔者，问是否可以解除合同，将租客赶出去？笔者的看法是：
1、是否可以解除合同？
当然可以，房东与乐伽公司之间签署了租赁合同，乐伽公司要按照约定给付租金，否则构成违约。房东可以根据合同约定解除合同，即使没有约定也可以在催告后解除合同。
2、解除合同后，是否就可以将租客赶出去？
据笔者手上掌握的乐伽公司与房主和租客而分别签署的租赁合同来看，房主即使解除与乐伽公司的合同，也无法将租客赶出房屋。原因有两点：
（1）房东与乐伽公司之间的租赁合同赋予了乐伽公司的转租权，也向乐伽公司出具转租授权，即意味着对乐伽公司对外转租行为的认可；
（2）乐伽公司与租客之间的租赁合同已经实质上履行，租客已约支付了租金，乐伽交付了出租房屋，租客的承租权依法受到保护。
3、无法将租客赶出去，房东应该怎么办？
从民事途径来说，房东只有起诉乐伽公司要求承担违约责任；但即便是解除，房东要求乐伽归还房屋的诉求也难以得到支持，只能主张损失赔偿。
那么乐伽公司是否只需要承担民事责任，甚至破产了事？
显然不是，而且于法于理不容！
笔者认为乐伽公司的这种商业运作行为已经触犯刑法，涉嫌合同诈骗，理由如下：
合同诈骗是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，通过虚构事实、隐瞒真相、设定陷阱等手段骗取对方财产的行为。或者是合同一方当事人故意隐瞒真实情况，或故意告知对方虚假情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示，从而与之签订或履行合同的行为。
乐伽公司在与房东签署承租合同时，显然是向房东隐瞒高收低出这一明显违背商业逻辑的转租模式，其通过设定缴纳租金的时间差骗取房东房屋后，再以一次性收取多年低价租金的模式将房屋出租给他人。
同样，乐伽公司在与租客签署合同时，隐瞒其并未向房东交付租金或仅向房东交付几个月租金的情况下，骗取租客签订租赁合同，一次性缴纳数年房租。
乐伽公司明知其挪用租金的行为会可能致使房东无法收取租金，仍然通过一系列商业运作诱使房东和租客与其签署看似合理公平的民事合同。笔者认为其行为已经构成合同诈骗。
笔者建议房东积极与租客协商，并另行订立租赁合同；即使在无法达成一致的情况下，也须了解及确认租客的租赁期限和租金交付情况。另，房东与租客双方应向公安机关报案，依法追究乐伽公司及相关人员的刑事责任。
